這是日照置業網在2020年新開的一個欄目,通過不同的角度來看房地產這個充滿糾結的行業。可能會在這個欄目里我們互相撕逼,我們不搞一言堂。

我們為這個欄目虛擬了一個撰稿人,因為日照置業網創始人姓陳,我們就姑且稱他為老陳吧。老陳作為地產圈的一個老兵,憑著沉浸于地產行業多年的經驗而說三道四。所以我們賦予這個欄目一個名字:陳腔懶調(姓陳說點啥為陳腔,懶調呢,由著性子寫,由著性子說,由著性子發,有可能一周兩篇,有可能半月一篇。調是多音字,diao:就是觀點了,tiao:就是調節氣氛了),從現在起,日照置業網會整理一些關于房地產這個行業的觀點、論調。在此欄目中不定期發出來,您可以以此來消磨時光,也可以讀后呵呵一樂。

節后房地產市場的炸彈,TNT當量一個比一個大。房貸利率變化,出來一個新名詞叫LPR,讓從小吃地瓜咸魚的老陳足足消化了三天;緊接著駐馬店政府出臺房地產市場政策,第三天就被省政府約談;忽然國務院把大額建設用地的審批權又給了各省,這時啥意思;最讓老陳看不懂的是,作為特區的海南竟然取消了商品房預售制度。

老陳本就是混地產圈的,疫情期間,咱是守法公民,響應政府號召,一直宅在家。打開朋友圈,消息大爆炸,圈里的喊狼來啦,圈外的叫沉住氣,太陽要出來了。開始時候,老陳只是心驚,這個時候弄出來這個。特區就是特區,風格和路子就是不一般,后來細思這個時候合適嗎?考慮到后果嗎?但咱小P民一枚,想想而已,看看罷了。

飯照吃,覺照睡,可是過了幾天,海南省政府網站找不到取消預售的通知了。老陳也感覺不能再懶了,自己也得提高站位,嘮叨嘮叨自己的想法。

中國住房制度改革初期,由于房地產開發企業普遍缺少資金,商品房供應量小,國內借鑒香港房地產開發經驗,引入了商品房預售制度,并通過1994年頒布的《城市房地產管理法》確立下來。商品房預售最早出現于香港,1956年,香港政府出臺了《預售樓花同意書》制度,正式以法律的形式對樓花預售進行規范管理。

商品房預售制度是房地產開發企業融資的一種重要手段,能夠加快房地產開發項目的資金周轉,提高資金的使用效率,從資金的時間價值角度來看,商品房預售制度還能夠降低開發資金的使用成本。但由于自身存在的一些缺陷以及執行中的監管的不到位,造成了大量的購房糾紛、市場風險,因此商品房預售制度遭遇到了前所未有的質疑和指責。

取消預售的呼聲不是一天兩天了。2005年8月15日,中國人民銀行發布《2004中國房地產金融報告》,建議決策部門考慮取消房地產預售制度。這份報告在市場上引起了各方的關注和爭論,對預售制度的研究已經成為了房地產市場繼續健康發展不得不面對的重大課題,15年過去了,呼聲一直不斷。實際上預售制度從誕生的那一天起,其目的就是為了解決商品房建設的資金不足問題,因此,預售制度成為房地產開發企業重要的融資渠道一點都不奇怪。

很多人都把問題歸咎于預售制度的先天缺陷,實際上預售是雙刃劍,我知道我這樣說可能會挨罵,但我還是想說一下,因為過熱之下需要冷靜。

老陳寫這個,本就不是為了點贊,只是想說點自己的看法。最近大家也看到了山東的房產銷售百強榜,銷售面積百強,日照本土企業也就興業和安泰入圍,銷售金額加上了國豐置業,這實際也與日照在全省的地位頗為契合,雖然咱們經濟增速高,但總量小,面積小,就是底子薄。我給日照的定位就是經濟欠發達啊。自從華潤來日照之后,揭開了日照房地產開發的新篇章。以前的日照連個像樣的售樓處都沒有。

本地開發企業的資金實力弱,規模競爭力不夠這時不容懷疑的,如果取消了預售,本地開發商將會被外地進入的開發商秒殺,碾壓的體無完膚。日照的現狀擺在這里,很多開發的地塊規模不夠,單位不能遠離居住地的小農意識還很強烈。正好一些小型規模的開發商,利用地頭蛇的優勢開發了一些規模不大的小區,讓日照城區的農民變成了市民。

價格將會被壟斷

如果日照取消商品房預售改為現房銷售,首先會有一批小型房企因為資金的周轉問題而退出樓市。過去小房企因為資金壓力大,對利潤追求較低,需要快速回籠資金,還可以從價格上擠壓大房企,但如果小房企都退出了,那么未來就真的只有大房企的發言權,城市規模小,幾個大房企稍微用力就可以形成價格壟斷,房價的也就會被動提升了。

開發商轉嫁資金壓力

取消商品房預售之后,開發商的資本成本會增加。為了抵消資本成本增加的壓力,開發商只能有兩種選擇。一種是抬高房價,一種就是偷工減料。抬高房價目前來看不太現實,因為目前的房地產市場并非完全的市場,中央要求房子是用來住的,因此管控價格,消去資本利潤成為管理部門的重點工作內容之一。這樣看來,降低成本將會成為開發商的唯一選擇,如果開發商選擇了降低成本,很多隱性材料的質量估計就堪憂了,試想之,如果你搬進新房,地暖管道用了三年漏水了,住了五年,墻上插座因為電線質量沒電了,目前房屋的保修時間大家都知道,太短了。出現這些問題,比房子價格漲幾百恐怕更令人頭疼。不談這個了,想想撬地板,我都發冷。

是否大家都能耐心等現房銷售

最近有新聞報道,配圖為青島的一個樓盤銷售現場,其真實性咱們不去探究。目前山東的雙極發展,青島作為東極核心,房源稀缺是正常。

日照雖然城市小,但地理環境和氣候優勢獨特,城市美譽度不斷提升,加之機場和高鐵的開通,便捷的交通讓外來人口不斷增長,商品房的需求大幅提升。

雖然政府嚴格限制未辦預售就對外銷售,可是開發商認籌、認購、預定等選房、訂房的方式花樣也層出不窮。試想在這樣的賣方市場,如果你看中的房子,開發商告訴你,如果想買中意的房子,先交點定金你交不交。有人說,我不會舉報查處他啊,的確你可以舉報查處,但咱不是說相聲,咱是針對的真想買房的,你不交,別人交,房子就是別人的了。你說這樣的情況下,你定力如何?

現在預售之下,進行資金監管,都有爛尾項目。如果現售了,你私下交易,開發商跑了,那恐怕你擔責比例就更大了。轉了一圈,又回到了原點。供求關系不改變,預售和現售都有解決不了的問題。

另外,日照這樣的小城市很多大型房企也沒放入眼中,如果取消了預售,大企業不來,小企業干不了,估計房價會漲的不輕。

當然這些都是老陳選擇的小眾思路,一家之言,咱們說過事情都有兩面性,取消預售也許好處更多。

實際上,監管部門加大監管力度,管好資金、管好質量、規范銷售,房企做好本職,樹立責任意識和精品意識,用長遠發展思路來建設項目,是否取消預售都不是問題。

(日照置業網網友供稿)

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